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2020年上半年,楼市复苏的过程中,“万人摇”成为不少城市的关键词。其中,南京、成都、杭州等地频频出现“万人摇”。与此同时,针对楼市过热现象,杭州、东莞和宁波纷纷出台相关政策,杭州还专门出台相关政策,为摇号政策“打补丁”。
CRIC机构调研数据显示,仅上半年就有27城共计277个项目认筹率超100%,主要集中在宁波、南京、成都、上海等核心一、二线城市。
价格倒挂,是这些“万人摇”或高认筹率项目的典型特征。调查数据显示,由于受限价政策影响,约4成高认筹项目售价低于周边同档次竞品或二手房,其中成都、南京更有项目折价率超-40%。较大的价差难免带来投机需求,市场情绪波动较大,不利于房地产市场稳定发展。
PART.1
277个项目认筹率超100%
上半年,楼市在经历了销售规模创20年来新低的2月之后,行业V型反转,3月份以来,随着房地产市场持续复苏,购房者入市情绪同步转向积极,新开盘项目出现抢购潮的城市持续扩容,高认筹项目更是逐月增多。
据CRIC机构调研数据显示,2020年上半年,27个调研城市新开盘项目整体去化表现良好,部分项目更是出现抢购潮,共计277个新开盘项目认筹率超100%。仅6月份,新开盘项目认筹率超过100%的就多达91个,这在历史上并不多见。
PART.2
中签率最低不足1%
高认筹率背后也意味着摇号中签率将走低。
我们梳理了上半年27个调研城市中签率比较低的项目,中签率偏低的TOP20项目中,低于1%中签率的项目有3个。其中,最难摇的项目是杭州钱塘新区的融创城,5月20日推售的43套房吸引8549人登记,中签率仅为0.5%,其次是南京新城玖珑湖,中签率仅为0.7%,西安凯德卓锦万黛中签率为0.9%。中签率偏低的TOP20门槛项目为南京浦口区的润辰府,中签率约4.2%。
中签率比较低的项目主要来自于杭州、成都、南京和西安等核心二线城市。尤其杭州、成都市场异常火热,“万人摇”项目明显增多。
究其原因,一方面,受限价政策影响,杭州、成都和南京多区域一二手房价格倒挂明显。典型如成都,部分新开盘项目售价大幅低于市场预期,更有项目售价较周边二手房折价40%以上,意味着摇中便坐享100万-200万增值收益,中签率自然显著偏低。
此外,杭州、成都和南京这类核心二线城市经济基本面出众,房地产市场前景被长期看好。因此调研城市中签率偏低的TOP20项目全都分布在杭州、成都、南京和西安这类核心二线城市,看似偶然实则必然。
PART.3
核心一二线频现高认筹
疫后,各城市房地产市场复苏与分化并行,新开盘项目去化情况也存在较大差异。
其中,宁波、南京、成都等市场全面转暖,上半年超30个项目认筹率超100%。尤其是成都,市场异常火爆,天府新区、龙泉驿区等区域惊现“万人摇”,典型如天府新区的川发天府上城项目,开盘当天推售786套住房,但有40568人参与认筹,认筹率多达51.6倍;又如龙泉驿区的凯德卓锦万黛项目,开盘推售196套住房,但认筹人数高达22806人,认筹率达116倍。
海口、济南、昆明等市场则相较理性,上半年极少数项目认筹率超100%。典型如海口,仅限于龙华区的长弘·御府单盘认筹率达到163%,主要原因在于项目配套优质的学区资源,高认筹实属正常现象。